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11. Juni 2026 |

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Energetische Sanierung im Mietrecht: Zwischen Vertragsfreiheit und Mieterschutz

Spannungsfeld zwischen Investition und Sozialverträglichkeit

Die energetische Sanierung von Mietliegenschaften – etwa durch Fassadendämmung, Fensterersatz, den Einbau einer Wärmepumpe oder andere effizienzsteigernde Massnahmen – wirft zentrale Fragen auf:

Dürfen die Kosten auf die Mieter überwälzt werden?

Und wenn ja, welche bzw. in welchem Umfang?

Das Schweizer Mietrecht unterscheidet zwischen wertvermehrenden Investitionen (Mehrleistungen) und reinem Unterhalt. Doch die Abgrenzung ist oft komplex und von rechtlichen, aber auch wirtschaftlichen und praktischen Faktoren abhängig.

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Rechtliche Grundlagen: Kostenmiete und Vertragsfreiheit

Das Schweizer Privatrecht basiert auf der Vertragsfreiheit (Art. 19 OR), die jedoch dort Grenzen findet, wo soziale Gerechtigkeit oder öffentliche Interessen betroffen sind. Im Mietrecht zeigt sich dies besonders deutlich: Wohnraum ist ein existenzielles Gut, und der Staat greift mit Missbrauchsschutz ein – nicht durch Preisdeckel, sondern durch die Kostenmiete (Art. 269 OR). Ein Mietzins gilt als missbräuchlich, wenn er einen übersetzten Ertrag erzielt. Massstab ist dabei nicht der Marktpreis, sondern die tatsächlichen Kosten des Vermieters. Anpassungen sind nur bei Änderungen dieser Kostenfaktoren zulässig.

Berechnungsmethoden der Kostenmiete

Es gibt zwei Ansätze:

  1. Absolut (bei Anfechtung des Anfangsmietzinses):

    • Nettorendite maximal 2 % über dem Referenzzinssatz (solange Referenzzins ≤ 2 %) (BGE 147 III 14)

    • Berücksichtigung von Orts- und Quartierüblichkeit.

    • Bei Neubauten: Bruttorendite.

  2. Relativ (bei laufendem Mietzins):

    • Anpassung nach Referenzzins (60 %), Teuerung (40 %) und Unterhaltskosten.

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Mehrleistungen: Wann dürfen Kosten überwälzt werden?

Gemäss Art. 14 VMWG (Verordnung über die Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen) i.V.m. Art. 269a lit. b OR sind Mietzinserhöhungen für wertvermehrende Investitionen zulässig – sofern diese klar vom blossen Unterhalt abgrenzbar sind. Energetische Sanierungen gelten explizit als Mehrleistungen (Art. 14 Abs. 2 VMWG), darunter:

  • Wärmedämmung,

  • effizientere Haustechnik (z. B. Wärmepumpen),

  • erneuerbare Energien, z.B. gilt die Installation einer PV-Anlage (siehe unter «weitere Informationen»: Nutzung von Solarstrom im Mehrparteienliegenschaften) als wertvermehrende Investition, deren Nettokosten über eine Mietzinserhöhung auf die Mieter umgelegt werden können.

  • sparsamere Haushaltsgeräte.

Abgrenzung: Unterhalt vs. Mehrleistung

  • Unterhalt: Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (z. B. Ersatz einer kaputten Ölheizung durch eine gleichwertige neue).

  • Mehrleistung: Investitionen, die den Wert oder Nutzen der Liegenschaft erhöhen (z. B. bessere Isolation, geringerer Energieverbrauch).

Beispiele aus der Praxis:​​​​​​​​​​​​​​​​

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Berechnung der überwälzbaren Kosten

1. Qualifikation als Mehrleistung

Energetische Sanierungen gelten grundsätzlich als Mehrleistung (Art. 14 Abs. 2 VMWG). Entscheidend ist der Mehrwert gegenüber einer reinen Unterhaltsmassnahme.

2. Bestimmung des überwälzbaren Anteils

  • Umfassende Überholung (z. B. Fassade + Dach + Heizung):

    • Pauschal 50–70 % der Gesamtkosten gelten als wertvermehrend (Art. 14 Abs. 1 VMWG).

    • Vereinfacht die Abrechnung, da nicht jede Massnahme einzeln geprüft werden muss.

  • Einzelmassnahmen:

    • Der Mehrwertanteil muss konkret berechnet werden.

    • Massgeblich ist der Betrag, der die Kosten für den reinen Unterhalt übersteigt (Art. 14 Abs. 3 VMWG).

    • Beispiel: Bei einer Wärmepumpe sind die Mehrkosten gegenüber einer neuen Ölheizung überwälzbar.

3. Zusammensetzung der Mietzinserhöhung

Der überwälzbare Betrag setzt sich aus drei Komponenten zusammen:

  1. Verzinsung:

    • Angemessene Verzinsung des investierten Kapitals.

    • Aktuelle Bundesgerichtspraxis (BGE 147 III 14): Referenzzinssatz + 2 % (solange Referenzzins ≤ 2 %).

  2. Amortisation:

    • Verteilung der Investitionskosten auf die Lebensdauer der Massnahme (meist 25 Jahre).

  3. Unterhaltszuschlag:

    • 1 % der Investitionssumme für künftige Unterhaltskosten der neuen Installation.

4. Behandlung des Unterhaltsanteils

  • Die verbleibenden 30–50 % der Kosten (bei umfassenden Sanierungen) gelten als Unterhalt.

  • Diese können nicht direkt überwälzt werden.

 

Verfahrensweise und Unsicherheiten

Formale Anforderungen

  • Mietzinserhöhungen müssen zwingend über das amtliche Formular (Art. 269d OR) eingereicht werden.

Herausforderungen in der Praxis

  1. Abgrenzung Mehrwert/Unterhalt:

    • Bei Einzelmassnahmen ist die genaue Trennung oft spekulativ (z. B. Kosten für einen fiktiven reinen Ersatz einer Heizung).

  2. Verteilungsschlüssel:

    • Die Wahl des Schlüssels (pro Wohnung, pro Fläche etc.) kann zu Konflikten führen, besonders wenn nicht alle Wohnungen gleich betroffen sind.

  3. Neue Technologien:

    • Die Einordnung von E-Ladestationen oder anderen Innovationen als energetische Verbesserung ist noch nicht abschliessend geklärt und unterliegt der richterlichen Auslegung.

 

Solide Stützpunkte, aber Grauzonen bleiben

Energetische Sanierungen bieten Vermietern die Möglichkeit, Kosten auf die Mieter zu überwälzen – vorausgesetzt, sie qualifizieren als Mehrleistung und werden korrekt berechnet. Die rechtlichen Grundlagen (Art. 14 VMWG, Art. 269 OR) bieten klare Rahmenbedingungen, doch die Umsetzung in der Praxis ist oft komplex:

  • Pauschalen (50–70 % bei umfassenden Sanierungen) erleichtern die Abrechnung.

  • Einzelmassnahmen erfordern detaillierte Berechnungen.

  • Unterhaltsanteile können nur indirekt über langfristige Vergleichsrechnungen berücksichtigt werden.

Für Vermieter und Mieter bleibt die genaue Dokumentation und transparente Kommunikation entscheidend, um Konflikte zu vermeiden. Bei neuen Technologien oder unklaren Fällen lohnt sich eine rechtliche Beratung, da die Entwicklung noch nicht abgeschlossen ist.​

Weitere Informationen:

>> Nutzung von Solarstrom in Mehrparteienliegenschaften, WEKA, Bau- und Immobilienrecht Newsletter 08, Ausgabe September 2025 - Sophie Dorschner / Urs Schuppisser

>> Zum Mieterbegriff in der Energiegesetzgebung - Jusletter vom 30. Juni 2025 - Sophie Dorschner / Urs Schuppisser​​​

Kommentar von:

Sophie Dorschner, Partnerin / Rechtsanwältin

Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht / Mediatorin SAV

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